相続した不動産の売却については当事務所にお任せ！
こんにちは、横浜の司法書士の加藤隆史です。寒いですね～１２月でこれだけ寒いということは、１月、２月は…と考えてしまいます。今年もあと１０日です。今年やり残したことがないようにしっかりがんばりましょうね。
さて、本日のコラム「相続・遺言のポイント」は、相続した不動産の売却についてをテーマにします。最近、このようなことが増えてきています。なぜなら、日本は核家族の形態が進み、親の不動産（実家）は誰もすまないから売却して相続人で分けようということです。不動産は価値の高いものですが、固定資産税を負担することや空き家の場合の家の管理、火事や災害のリスクなどを考えると早く売却してしまうことも考える必要があるかと思います。今日は、相続した不動産についての売却についてお話しします。
不動産の相続から売却まで
親の不動産を売却するためには、まず不動産の相続手続き、つまり相続登記をしなければなりません。そのために相続人全員で話し合う必要があるのですが、相続後すぐに不動産を売却する場合には、相続人で共有してもよいと思います。本来、不動産というのは共有状態にすることは後々の二次相続などを考えると避けるべきです。ただ、すぐにその不動産を売却する場合は、相続人がそれぞれ共有でもって一緒に売却するという方法が分かりやすくよいでしょう。ここで決める持分（相続分）が売却した時の自分が受ける割合になります。
そして、相続登記が完了しましたら、いざ売却にうつるわけです。といっても、すぐに買い手がみつかるわけではありません。まずは、不動産を買ってくれる人をみつけるために、不動産会社に相談します。最初に不動産査定をしてもらって、売却価格の基準を提示してもらいます。その売却基準額をもとに、売却価格を決定するわけです。最初は査定基準より少し多い金額を売却額にするのが一般的ですかね。売却額がきまれば、不動産会社と媒介契約を結びます。つまり、買い手を見つけてくださいねという契約です。そして、不動産会社はその売却価格をもとに買ってくれる人を探し始めます。チラシなどの広告からインターネット、ホームページにのせたり、またレインズという不動産取引の情報があつまっているサイトで買主を探すわけです。
ついに、買主が見つかれば、不動産売買契約をすることになります。売買契約をして買主から手付金を受け取ります。売買契約をした後はその人に売ることが法的に決まってますので、途中で契約解除などは難しくなります。
売買契約後は、戸建ての売却であれば、建物の取り壊し（更地売買の場合）や境界確定測量を行います。マンションの場合は管理組合に連絡したりします。そして、最後は売買代金決済を行い引き渡し、登記を行います。
簡単に書きましたが、かなり法律的なからみが多くでてきますので、不動産売却はなかなか大変なのです。
不動産売却にかかる費用
次に、不動産売却にかかる費用をみていきます。更地売却の場合は、基本的に次の５つになります。
- 売買契約書印紙代
- 境界確定測量費用
- 建物取り壊し費用
- 仲介手数料
- 税金（譲渡所得税）
１の売買契約書の印紙は１万～３万くらいが多いですかね。２の境界確定測量費用というのは、主に測量を行う土地家屋調査士（測量士）さんに支払う費用です。だいたい数十万かかります。また、建物を取り壊したときの費用として解体費用がかかります。１００万～２５０万円くらいでしょうか。そして仲介手数料。これは、不動産業者に支払う費用です。宅建業法で、仲介手数料は売買価格の３％＋６万円＋消費税８％（売買価格によって計算式が異なります）かかりますので、３，０００万円の不動産の売却の場合は１，０３６，８００円かかります。最後に税金です。売主さんには譲渡所得税（所得税・住民税）、震災復興税がかかり、これが売却価格から経費を引いた約２０％です。また、所得税が大きくなるため翌年は健康保険料などがあがる可能性があります。
以上のように不動産売却には経費も結構かかるのです。
相続した不動産の売却については当事務所にご相談ください
このように相続手続き、相続後の不動産売却については法律手続きも多く、慣れていない方は大変な作業となります。このような相続から不動産の売却までの法律手続きについては司法書士が対応することができます。実際に相続手続きから不動産売却までご依頼いただくケースが増えてきております。ぜひ、このようなご相談がございましたら不動産の法律家である司法書士にお任せください。
