当事務所からのお知らせ
Ａ．原則として婚姻した時点から離婚する時点までに夫婦の力で増やした財産を半分の割合で分けます。
財産分与とは、離婚するときに有している財産で、夫婦２人が結婚から離婚（別居）までに増やした財産を分けることをいいます。
例えば、結婚後に住宅を購入した場合や、預貯金が増えた場合などはその住宅や増えた分の預貯金を夫婦２人で分けます。しかし、結婚後に夫が遺産として取得した不動産は遺産分割協議の対象とななりません。
分与の対象となる財産は、住宅や自動車、預貯金、保険、株式で、退職金も考えられます。分与の割合はさまざまな事情を考慮して決定します。
なお、財産分与が当事者で決まらない場合は、調停・審判で決定しますが、相手が隠していた預貯金等の財産は、裁判所の職権で調査することが難しいので、ご自身の力で調べる必要があります（但し、○○銀行○○支店まで分かっていれば審判手続きでは、裁判所の調査嘱託により調査することも可能です）。
Ａ．住宅ローン完済による抵当権抹消登記は、期間制限というものはありませんが、できるだけ早めに抹消登記を行うことをお勧めします。
住宅ローンを組んで、住宅を購入するときは、銀行等が住宅に抵当権を設定し、登記を行います。そして、住宅ローンを完済した場合、実体上、抵当権は消滅していますが、抵当権抹消登記を行わないと登記簿には、いつまでも抵当権設定登記が残ってしまいます。
そこで、住宅ローンが完済した場合、銀行は抵当権の抹消書類を一式、送られてきますが、実際には、お客様が司法書士に依頼するか、ご自身で法務局の手続きを行う必要があります。抵当権抹消登記は、いつまでに手続きをしなければならないという期間制限はありませんが、できるだけ早めに手続きすることをお勧めします。なぜなら、抹消書類の１つとして銀行の資格証明書がありますが、こちらは、発効日から３ヶ月以内の制限がありますので、期間を経過してしまいますと再度銀行に発行の手続きを行わなければなりません。また、抵当権設定登記が残っていますと、次にその住宅を売るときに必ず抵当権抹消登記がされていなければ売れませんので、注意が必要です。
当事務所にご依頼いただければ、すぐに手続きを行います。また、費用も１万円～２万円位（登録免許税等の税金含めて）です。お気軽にご相談ください。
Ａ．不動産の共有持分割合は、夫婦の住宅の購入金額の負担割合で決めます。
住宅を購入した場合は、原則として、購入資金を負担した割合で、不動産名義の持分割合を決めていきます。
【例１】
３，０００万円のマンションを購入した場合で、購入資金は全て夫が支払ったが、不動産の名義を夫婦２分の１ずつの割合で登記をした。
【例２】
３，０００万円のマンションを購入した場合で、購入資金は夫が２，４００万円、妻が６００万円の割合で支払ったが、不動産の名義を夫婦２分の１の割合で登記をした。
上記例１、例２とも夫から妻に対する贈与税がかかる可能性があります。つまり、例１の場合は、夫単独名義、例２の場合は、夫５分の４、妻５分の１の割合のように購入資金の負担割合で決めなければ、差額につき夫から妻に対して贈与したとみなされ、贈与税が発生します。
また、住宅ローンを組んで住宅を購入した場合は、借り入れ金額につき債務者となる方の負担割合に反映させます。
このように不動産の名義・共有持分の決定については、税金上、問題が起こるケースがありますので、ぜひ当事務所までお問い合わせください。
Ａ．登記済証（権利証）制度は廃止されましたが、従前に発行されている登記済証（権利証）は、これまでどおり有効です。
平成１７年３月７日より、不動産登記法がオンライン申請を可能とすることを目的として、全面改正されました。法改正に伴い、従来の登記済証（権利証）制度が廃止されて、それに代替する「登記識別情報」の発行という制度に変わりました。
したがって、登記済証（権利証）は、発行されないことになりました。
ただし、それまでに不動産の権利を取得し、交付を受けた登記済証（権利証）は、これまでどおり有効ですし、当該不動産について権利の移転登記等をする際には、添付書類として必要です。つまり、現在所持している登記済証（権利証）は、その権利を移転しない限り、何十年経っても有効な登記済証（権利証）として扱われるのです。
ちなみに、登記済証制度に代替する登記識別情報とは、英数字１２桁の暗証番号方式で、不動産及び登記名義人に１通発行されます。例えば、２つの不動産を２名共有名義で購入した場合は４通発行されます。
Ａ．賃貸借の更新拒絶には正当事由が必要ですので、必ず退去しなければならないということはありません。
建物の賃貸人が、賃借人に対し、賃貸借契約所定の賃貸期間満了と同時に建物の明渡しを求める場合、期間満了の１年前から６ヶ月前までの間に、賃貸の更新がないことを通知することが必要です。
また、更新拒絶には、正当事由が必要で、判例でも相当の理由がなければ正当事由ありとは認められません。例えば、築何十年建物が老朽化して危険なので、建物を建て替える必要がある、賃借人の次への引越し代金等の立退料が十分であることなど、賃貸人の事情や建物の現況等を総合的に判断されます。
この場合は、賃貸人の事情を確認してから交渉することになります。
当事務所では、借地借家問題、敷金等の分野にも精通しておりますので、ご相談ください。
Ａ．破産手続き開始を受けた後のデメリットとしては、下記の通りです。
- ５～７年は信用情報機関の事故情報（ブラックリスト）に登録されますので、新たにクレジットカード作ったり、または住宅ローンを組むことはできなくなります。
- 破産者宛の郵便物は破産管財人に配達されます。
- 裁判所の許可を得ないで引っ越したり、海外旅行など長期の旅行はできなくなります。
- 司法書士、弁護士、税理士、会社役員、後見人などの資格を失うことになります。
ただし、2.～4.は、破産手続きが終了して、復権を得れば、制限はなくなります。
勘違いされやすい点は、下記の通りです。
- 選挙権や被選挙権などは失いません。
- 戸籍に破産者という記載はされません。結婚や就職に全く支障はありません。
- 官報公告に掲載されますが、官報を読んでいる人は通常いないので、親戚や知人に知られる心配はありません。
上記のように破産したからといって、大きなデメリットはありません。
当事務所では、破産以外の債務整理の方法も検討して、一番、お客様の現状に合う方法を提案します。
Ａ．事前に家庭裁判所へ事情説明、打ち合わせを行い、当該事例の場合、住宅ローンを利用できるのか判断を仰ぎましょう。
認知症の方で判断能力がほとんどない場合は、本人が契約を行うことはできません。そのため住宅ローンを利用する場合、父親が抵当権設定契約を行わなければなりませんが、当該事例の場合は、住宅ローンの契約自体ができません（銀行は住宅ローンの契約の条件として必ず土地、建物に抵当権を設定します）。
そのために、成年後見人を家庭裁判所に選任して、成年後見人が当該手続きを行うことになりますが、居住用の不動産の処分を行うには、家庭裁判所の許可が必要です。成年後見人は、判断能力を喪失、低下した人に代わって財産管理を行う権限しかありませんので、処分行為をするには、家庭裁判所の許可がなければできないのです（土地に抵当権設定をすることは、処分行為にあたります）。
当該事例の場合は、息子が家を建築し、父親と一緒に住んで面倒をみることや、一緒に住むためにバリアフリーの家を建築したなどの理由があれば、裁判所から処分行為の許可が下りる可能性があります。
また、息子が後見人に選任されて、住宅ローンの債務者となった場合は、父親と利益相反しますので、後見人である息子が土地の抵当権設定契約をすることができず、特別代理人を選任して、その特別代理人が土地の抵当権設定契約をすることになります。
当事務所では、上記のような成年後見に関するご相談も受け付けておりますので、お気軽にお問い合わせください。
